Se porter caution pour un locataire : l’engagement que l’on signe sans le lire

Se porter caution pour un locataire : l’engagement que l’on signe sans le lire

C’est presque toujours la même scène. Un enfant qui entre dans son premier logement, un ami qui change de ville, une agence qui envoie un document à signer, et une signature apposée en dix secondes au bas d’une page. Se porter caution pour un bail d’habitation est pourtant l’un des engagements patrimoniaux les plus lourds qu’un particulier signe dans sa vie, souvent sans en mesurer ni la durée ni le montant réel.

Ce qu’il faut retenir

• La caution s’engage sur le loyer, mais aussi sur les charges, les réparations et les frais de procédure.
• Depuis 2022, la mention apposée par la caution obéit à l’article 2297 du Code civil, et son absence est sanctionnée par la nullité.
• Un engagement à durée indéterminée peut être résilié, mais pas rétroactivement.
• La distinction entre caution simple et caution solidaire change tout en pratique.

Sur quoi porte réellement l’engagement

Un cautionnement de bail ne couvre pas seulement les loyers impayés. Il porte sur l’ensemble des obligations du locataire au titre du contrat : loyers, charges locatives, indemnités d’occupation en cas de maintien après résiliation, dégradations constatées à la sortie, intérêts de retard et frais de procédure quand ils ont été mis à la charge du locataire.

Le montant peut donc dépasser très largement ce que la caution avait en tête au moment de signer. Un locataire qui cesse de payer et qui se maintient dans les lieux pendant une procédure d’expulsion accumule des mois d’indemnités, auxquelles s’ajoutent les frais. C’est la raison pour laquelle la loi impose que le plafond de l’engagement soit exprimé de façon claire et non équivoque.

Ce que la réforme de 2022 a changé dans la forme

L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, portant réforme du droit des sûretés, est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Elle a unifié des règles jusque-là dispersées et a réécrit les exigences de forme du cautionnement souscrit par une personne physique.

Le texte de référence est désormais l’article 2297 du Code civil. Sous peine de nullité de son engagement, la caution personne physique doit apposer elle-même une mention par laquelle elle déclare se porter caution et payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. Point important en pratique : la mention n’a plus à être manuscrite. Elle peut être apposée par voie électronique, à condition que le procédé retenu garantisse qu’elle émane bien de la caution elle-même.

Pour les baux d’habitation, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été modifié pour renvoyer à ce nouveau régime. Autrement dit, un acte de cautionnement rédigé sur un modèle antérieur à 2022 peut comporter des mentions qui ne correspondent plus au texte applicable, ce qui mérite d’être vérifié avant de signer comme avant d’agir.

Caution simple ou caution solidaire

La distinction paraît technique et elle est en réalité décisive pour la personne qui s’engage.

Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire avant de se retourner vers la caution. Celle-ci dispose de ce qu’on appelle le bénéfice de discussion, et, s’il y a plusieurs cautions, du bénéfice de division qui répartit la dette entre elles.

Avec une caution solidaire, ces protections sautent. Le bailleur peut réclamer la totalité à la caution dès le premier impayé, sans avoir à démontrer qu’il a tenté quoi que ce soit auprès du locataire. C’est la formule que retiennent la quasi-totalité des baux, et c’est celle qui expose le plus.

La durée est l’autre point à regarder. Un engagement à durée déterminée court jusqu’au terme prévu et ne peut pas être révoqué avant. Un engagement à durée indéterminée peut être résilié, mais la résiliation ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours : elle ne fait pas disparaître les dettes déjà nées. Les contours exacts de ces situations, notamment lorsque le bail est renouvelé ou que le locataire change, tiennent au régime de la caution bail d’habitation et méritent un examen du contrat au cas par cas.

Les alternatives à l’engagement personnel

Se porter caution n’est pas la seule solution pour sécuriser un bailleur, et cela vaut la peine d’être rappelé aux familles qui se sentent obligées d’accepter.

• La garantie Visale, portée par Action Logement, est gratuite pour le locataire comme pour le bailleur et remplace la caution personnelle sous conditions d’éligibilité.
• Les cautions bancaires ou de sociétés spécialisées, payantes, transfèrent le risque à un professionnel.
• L’assurance loyers impayés souscrite par le bailleur, qui exclut généralement le cumul avec une caution personnelle pour un même locataire, sauf cas prévus par la loi.

Le point commun de ces dispositifs : ils font sortir le patrimoine personnel d’un proche du montage. Pour une famille qui envisage aussi d’investir ou d’emprunter dans les années qui viennent, ce n’est pas un détail. Un cautionnement en cours est un engagement hors bilan que les banques prennent en compte dans l’analyse de la capacité d’endettement.

Questions fréquentes

Peut-on se rétracter après avoir signé ?
Non, il n’existe pas de délai de rétractation propre au cautionnement de bail. Les voies de remise en cause passent par la forme de l’acte ou par la disproportion de l’engagement au regard des revenus et du patrimoine de la caution au jour de la signature.

Que se passe-t-il en cas de décès de la caution ?
Les dettes nées avant le décès sont transmises aux héritiers dans les conditions du droit successoral. L’obligation de couvrir les dettes futures, en revanche, ne se transmet pas.

Le bailleur doit-il informer la caution des impayés ?
Une information est prévue lorsque le locataire est défaillant. Le manquement à cette obligation a des conséquences sur ce que le bailleur peut réclamer, en particulier sur les pénalités et intérêts de retard.

Le cautionnement suit-il un renouvellement du bail ?
Cela dépend de la rédaction de l’acte, qui vise ou non expressément les reconductions. C’est l’un des points où la lecture du document engage réellement, et où un avis avant signature coûte moins cher qu’un contentieux après.